El derecho de habitación de las personas con discapacidad

El artículo 822 del Código civil, en redacción dada por Ley 41/2003, de Protección Patrimonial de las personas con discapacidad y reformada por Ley 8/2021), otorga un trato de favor al derecho de habitación constituido (voluntaria o legalmente) a favor de un legitimario discapacitado excluyendo su valor del cómputo de la legítima. El habitacionista legitimario discapacitado recibe, junto a la parte de herencia que le corresponda (por testamento o por disposición legal), el derecho de habitación sobre la vivienda habitual en la que convivía con su causante. Se pretende, mediante esta ventaja, garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada a sus particulares necesidades del legitimario discapacitado. Se otorga, en definitiva, un remedio jurídico a una de las principales preocupaciones que se plantean a cualquier sujeto con legitimarios discapacitados, ya sean hijos, padres o cónyuge, máxime cuando las posibilidades de conseguir una vivienda sean escasas para una mayoría de personas, y más para las discapacitadas teniendo en cuenta las dificultades en el acceso al trabajo. Recordemos que hablamos discapacitados y no de discapacitados a los que necesariamente se les haya provisto de apoyos en términos de la Ley 8/2021, por así disponerlo la Disposición Adicional Cuarta de Código Civil, e incluyendo a las personas con grado II o III de Dependencia según la Ley 39/2006 en su artículo 26.

Hay dos modos de constitución del derecho real de habitación: uno voluntario, en el que es el propio causante y propietario del inmueble el que, a través de una donación (inter vivos) o de un legado (mortis causa), lo constituye; y otro legal, en el que el derecho real es una creación del legislador, y en el que tendrá cabida este derecho siempre y cuando lo exija su beneficiario

En cualquiera de sus dos modalidades, el derecho de habitación confiere a su titular el derecho a ocupar las partes de la casa ajena precisas para satisfacer sus necesidades y, en su caso, las de su familia; pero no se rige por las reglas generales consagradas en los artículos 524 a 529 del Código civil , reguladores del derecho de habitación que denominaremos “ordinario” para diferenciarlo del previsto en el artículo 822 del Código civil, sino por las particulares y especiales contenidas en este precepto último. Se trata de un derecho de habitación sujeto a un régimen especial que encuentra su fundamento en la discapacidad del habitacionista (discapacidad síquica superior al 33% o física superior al 75%).

El derecho de habitación consagrado en el artículo 822 del Código civil es un derecho de habitación personalísimo, que se concede precisamente en atención a la persona del beneficiario y de sus necesidades, y es intransmisible, no hipotecable e inembargable, incluso aunque se pacte lo contrario en su título constitutivo, y es un derecho temporal, puesto que durará lo que dure la vida del beneficiario o, en su caso, su estado de discapacidad, y sin que dicho derecho se disfrute con reducción de sus derechos hereditarios y sí como carga para el resto de los legitimarios.

En la configuración de este derecho en su modalidad legal (no a voluntad del testador, sino por petición del discapacitado beneficiario de este derecho), de concurrir pues la existencia de un legitimaria discapacitado que convive con el fallecido, y que lo solicite en el momento de aceptar la herencia y procederse a la partición de ésta. Si por desconocimiento de gozar este derecho no lo expresa en ese momento, decaerá irremisiblemente ese derecho, y esto es lo que ocurre en muchos casos, que por desconocimiento se pierde. Esto se podría solucionar si la ley obligara al notario a informar sobre este derecho antes de la aceptación y partición de la herencia al discapacitado y a su curador, si es el caso.

El derecho de habitación legal (a diferencia del voluntario, por deseo del testador, mediante donación inter vivos o por testamento) se exige que el beneficiario necesite una habitación para vivir. Algunos autores concluyen que esa necesidad debe ser real, de forma que ni tenga otras viviendas ni le alcance para acceder a otra ni teniendo en cuenta la parte de la herencia que recibe. En igual sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de marzo de 2017.

Se exige igualmente, que el beneficiario sea legitimario del causante y que a su vez es el propietario del inmueble (los legitimarios son los enumerados en el art. 807 CC, incluido el cónyuge viudo con derecho a usufructo de la vivienda).

Deben convivir con el fallecido en el momento de su fallecimiento (por lo que el cónyuge separado con discapacidad no podría por no estar conviviendo).

Lo anterior es siempre que el testador no hubiese establecido otra cosa que dejara sin sentido este derecho, como haberle dejado en propiedad la vivienda o porque considerara que no necesita ya la vivienda.