La calificación del Registrador de la Propiedad sobre la capacidad de los otorgantes

El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece: «Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.»

Respecto a la calificación de la capacidad jurídica del otorgante de las escrituras que pretendan tener acceso al Registro (por ejemplo, en caso de inscripción de una vivienda comprada por la persona con discapacidad) el Registrador en el ejercicio de su función debe analizar si esa persona ha concurrido con las medidas de apoyo fijadas para el ejercicio de su capacidad jurídica. Si se han omitido las medidas de apoyo, el negocio jurídico no tendrá acceso al Registro.

Debe comprobar si tanto los apoyos voluntarios (mandatos preventivos, por ejemplo) como los establecidos judicialmente no aparecen presentes en la conformación de negocio jurídico, el Registrador rechazará la inscripción.

Igualmente, si el Registrador detectará un posible conflicto de intereses entre el curador y la persona otorgante con discapacidad y no se ha salvado ello mediante el nombramiento de un defensor judicial, rechazará igualmente la inscripción. No existiendo ese defensor, lo exigirá.

También para los casos en los que se exige una previa autorización judicial para una operación que la exija, o una posterior aprobación de dicha autoridad (arts. 287 y 288 CC para el caso del curador representativo), procederá a denegar la inscripción.

Y aun en el caso que el Registrador compruebe que se trata de una operación no incluida en el artículo 287 CC, deberá comprobar si en la sentencia de establecimiento de un sistema dde provisión de apoyos sí lo exigiera para el caso concreto. De la misma manera que deberá comprobar, en el caso de que se trate de una división de cosa común o partición de herencia si hay aprobación judicial (art. 289 CC), salvo que se hubiese excluida la necesidad de autorización en el nombramiento del curador (arts. 289 y 1060 CC).

Hay una diferencia en cuanto al guardador de hecho con funciones representativas, y es que no solo necesita autorización judicial para los supuestos del art. 287 CC sino en todos los demás supuestos que actúe en representación.

Por último, para realizar la actividad comprobadora, el Registro cuenta con las propìas escrituras aportadas, con los documentos ya aportados al Registro de a Propiedad y por la consulta a otros Registros, como el Civil, ya que:

• El notario autorizante comunicará al Registro Civil el documento público que contengan medidas de apoyo (art. 255 CC); igualmente respecto a los mandatos y poderes preventivos (art. 260 CC).
• El Letrado de la Administración de Justicia, que acordará que las sentencias de los procesos de provisión de apoyos se comuniquen al Registro Civil (art. 755 LEC). En el mismo sentido, el artículo 4 de la Ley de Registro Civil